住宅ローンの返済ができない!どうすれば良い?

住宅ローンは返済期間が長期に渡り、中には35年ものローンまであります。契約時は問題なくても返済途中で状況が変わり、返済に苦しむケースが相当あります。

ここでは住宅ローンの返済ができないと何が起こるのかを、その対策と合わせて解説します


住宅ローンの返済ができない人!その原因は?

想定外の収入減少で返済計画が狂った

住宅ローンの返済ができない原因は?

住宅ローンの返済ができなくなる理由として最も多いのが、転職や失業による収入減です。当てにしていた毎月の収入が減少すると、返済計画に狂いが出てしまいます。

最近では、「働き方改革」による残業代の減少も影響しています。さらに2020年に入り、新型コロナウイルス感染症の影響で収入が激減したため、住宅ローンが返済できなくなった人が急増しました。

特にコロナ禍の真っ只中では、ローン返済に関する住宅支援機構への相談が殺到しました。2020年4月の相談件数は、コロナが本格化する直前の2月と比べて、77倍に急増しました。

<外部の関連サイト>:まさか、家を失うとは…|NHKクローズアップ現代+

そもそも余裕のない返済計画だった

たしかに想定外の収入減は、住宅ローンの返済が狂う大きな要因となります。ですがそれ以前に、そもそも返済計画に問題があった可能性もあります。

余裕のない返済計画を組んでいた場合は、ちょっとした収入減や出費があっただけで、途端に返済不能に陥るリスクが高まります。「ローン審査に通ったということは、返済計画に無理はないはずだ」、と考える方もいるかもしれません。

ですが金融機関の審査は以前より甘くなっており、元々が余裕のない返済計画でも銀行の審査が下りる場合も多いのです。実際、住宅ローンの審査で重視される指標に「返済負担率」があります。

返済負担率とは収入の何%をローン返済に充てているかを示した数字で、30~35%程度なら融資OKと判断する金融機関が多いです。ですが合格ラインである30~35%だからといって、楽に返済ができる保証はありません。

旅行など趣味に充てるお金はなく、生活をギリギリに切り詰めて返済に追われているケースも多いです。こんな状態で収入が減ったら、途端に返済不能に陥る人が割と多いのです。

<関連記事>:借金返済ができない場合、どこに相談すれば良い?

確実な返済をするためには、返済負担率がなるべく低い状態でローンを組んだ方が良いです

遅延損害金の金利の高さが負担に

遅延損害金のせいで住宅ローンの返済が不能に

返済が遅れたせいで一層苦しくなり、結果として住宅ローンが返済できなくなった人も沢山います。住宅ローンの魅力は圧倒的な低金利で、金利相場は年率0.5~1.5%程度です。

一方で返済が遅れた時に発生する「遅延損害金」の金利は、非常に高く設定されています。ほとんどの住宅ローンでは、遅延損害金が年率14.6%に定められています。

遅延損害金は返済期日の翌日から加算されます。これがカードローンの借入であれば50万円ほどなので、遅延損害金のペナルティもそこまで痛手ではないでしょう。

ですが住宅ローンの借入残高は、数千万円になるケースも普通です。金利を0.5%から1%にすることで返済が可能になっているのに、突然14.6%もの金利になったら、あっという間に返済に行き詰ることになります。

<関連記事>:遅延損害金とは?分かりやすく解説!

金利優遇が消滅して通常の利息負担も増加

住宅ローンの返済遅れのせいで返済に行き詰るのは、遅延損害金だけが原因ではありません。住宅ローンの適用金利が非常に低いのは、金利優遇のキャンペーンが適用されているためです。

住宅ローンには、店頭金利(基準金利)と優遇金利が存在します。例えばみずほ銀行の住宅ローンは、店頭金利が2.475%、優遇金利が最大2%となっています。この場合の適用金利は、店頭金利から優遇金利を差し引いた0.475%となります。

ですが返済遅れが続くと金利優遇が消滅して、店頭金利が適用されます。優遇が消滅するのは「借り手の信用状況が悪化したタイミング」と定められており、具体的な日数を金融機関は明らかにしていません。

1日遅れただけですぐに優遇が消えることはないですが、1ヶ月ほど返済が遅れれば金利優遇がなくなる可能性は十分あります。当然ながら店頭利率に変更されれば、住宅ローンの借入額が大きいだけに利息の支払額が一気に増えます。

仮に遅延損害金が全くなかったとしても、返済不能に陥る危険性が高まります。このように住宅ローンは金利が大変有利なように見えますが、一旦返済遅れとなると一気に返済できないリスクが跳ね上がることは、よく覚えておくべきです。

<関連記事>:キャッシング金利について知っておきたい事の全て

金利の優遇は一度解除されたら戻りません



住宅ローンを返済できないと、銀行は何をする?

住宅ローンを返済できないと、どうなるのでしょうか?ここでは住宅ローン滞納時の銀行の対応について、段階ごとに見ていきます。

返済が遅れると銀行から連絡が来る

返済遅れから数日~1週間のうちに、銀行から最初の連絡(電話)が届きます。ここでは「入金のお知らせ」の確認のような、比較的柔らかいトーンでの電話連絡です。

ただしこの時点で既に、遅延損害金が発生していることを忘れてはいけません。返済遅れから2ヶ月を過ぎたあたりで、督促状が届くようになります。この辺りで金利優遇が消滅し、店頭金利に変更されるケースが多いです。

この段階では差し押さえや競売などの話は、まだ出てきません

2-3ヶ月を超えると一括返済を求められる

返済期日から2-3ヶ月を超えるタイミングで、延滞として信用情報機関に事故情報が登録されます。延滞となると解消してから5年間は、新規借入が一切できなくなります。

また同じタイミングで期限の利益喪失通知が届き、ローン残高の一括返済を求められます。その後しばらくすると、代位弁済通知も届きます。この通知は、保証会社がローン残高を代わりに返済したこと(=代位弁済)を意味し、これ以降の返済先は銀行から保証会社に変わります。

<関連記事>:代位弁済とは?分かりやすく解説!

半年以上滞納すると競売にかけられる

代位弁済通知が届いても何も対応せず(銀行からの連絡には逃げ回って)、さらに1ヶ月程度経つと、競売開始決定通知が届きます。「競売(けいばい)」とは借主が提供した担保(不動産)を強制的に売却して、貸主が住宅ローンを一部でも回収する手続きです。

競売では相場の6~7割の価格で売却されるので、ローン残高に満たず、債務の一部は残ったままになるケースが多いです。なお住居を処分して住宅ローンの返済にあて、それでも残った借金分を「残債」と呼びます。

住宅の所有権が移転した後は強制退去を命じられるので(要は家を追い出されるので)、借主としては絶対に避けたい最悪の事態です。ただし実際のところ、貸主である金融機関がいきなり競売を持ちかける場面は非常に少ないです。

まずは住居の任意売却を提案してくるケースが多いはずです。というのも任意売却の方が競売よりも高く売れるので、より多くの債権を金融機関が回収できるからです。

<関連記事>:担保とは?分かりやすく解説

任意売却については後ほど詳しく解説します



住宅ローンが返済できない時、取るべき対策は?

上で見たように、住宅ローンの返済が滞ると最悪の場合、競売によって多額の借金を背負ったまま家を失うことになります。そうした事態を免れるために、住宅ローンの返済ができない時に取るべき対策について見ていきます。

対策1. 銀行に相談

返済が遅れそうだとわかった時点で、すぐに銀行に相談しましょう。返済期間の延期など、返済計画の見直しに応じてくれる可能性があります。

以下の表は、住宅ローンの返済計画の変更申請に対する、各銀行の対応結果をまとめたものです。

実行(件) 謝絶(件)
主要銀行 5,973 170
地域銀行 14,785 250
その他の銀行 443 443
合計 21,201 432

<出典>: 貸付条件の変更等の状況について|NPO法人住宅ローン支援ネット

このデータはコロナ禍(2020年の3月~9月)に限ったものですが、変更の申し出を受け入れた件数は拒絶した件数に対して圧倒的に多く、銀行が返済計画の見直しに寛容であることが分かります。仮に毎月の返済額が10万円として5万円しか返済できなければ、「返済遅れ」として扱われて、遅延損害金が発生します。

ですが返済計画の見直しの結果、毎月の返済額が5万円になるなら返済遅れはなくなり、遅延損害金は発生しません。このように返済計画の見直しは、当面の返済を続ける有効な手段です。

ただし返済計画の見直し銀行が応じてくれるのは、返済期間が延びたことで将来的に立て直しを図れる人だけです。収入が激減した結果、「毎月払える返済額が5千円から1万円ほど」みたいな方は返済計画の見直しに応じてもらえない可能性が高いです。

また相談をした結果、毎月の返済額を減らして返済期間が延びることはあっても、残高自体が減額されることはあり得ません。返済期間を延ばしたところで返済できる自信がない人は、根本的な解決に繋がらないので別の対策をとるべきです。

<関連記事>:カードローン返済の上手なコツは?

むしろ無駄に返済期間が伸びて、利息負担が大きくなるだけです

対策2. 公的制度を活用する

住宅ローンや家賃の支払いに関する公的制度を利用すれば、返済の助けになる可能性があります。たとえば以下のような公的制度があります。

住宅ローンや家賃の支払いに関する公的制度
  • 住宅金融支援機構の返済方法の返済メニュー → 返済期間最長15年延長 毎月の返済額の減額
  • 住宅確保給付金 → 家賃3か月支給
  • 緊急小口資金 → 最大20万円無利子貸付


住宅金融支援機構の住宅ローン(フラット35)利用者限定ですが、返済に困った方に返済方法の変更メニューが用意されております。その内の一つが「返済特例」で、病気や離職など事情がある人に限り、最大15年まで返済期間を延長できます。

毎月の返済額を減らせるので、ゆとりのある返済ができるようになります。

また医療費や教育費などで急な支出が増えた場合、一定期間だけ毎月の返済額を減額したり(「中ゆとり」)、ボーナスの返済額を見直すことができます。ただし、いずれも毎月の返済額は減りますが、総返済額が増える点には注意が必要です。

<外部の関連サイト>:返済が困難になっているお客様へ | 住宅金融支援機構

「住宅確保給付金」とは、コロナなどで職を失うなどして収入が減り、家賃の支払いに苦しむ人を支援する政府の給付金制度です。離職していなくても、離職・廃業と同程度まで収入が減っている人であれば支給対象です。

以下は、東京都特別区の支給上限額です。

単身世帯 53,700円
2人世帯 64,000円
3人世帯 69,800円

支給額は世帯人数や自治体によって変わり、原則として3ヶ月間受給できます。

<外部の関連サイト>:住宅確保給付金|厚生労働省

「緊急小口資金・総合支援資金」とは、生活福祉資金貸付制度の一種で、低所得者のための融資制度です。コロナによって利用対象が拡大した制度で、緊急小口資金は「休業して収入が減った人」、総合支援資金は「失業して収入が減った人」の利用を想定しています。

貸付上限額は10~20万円で、無利子・保証人不要で借入できます。さらには返済猶予期間が設けられているなど、かなり貸付条件が良い融資制度となっています。

<関連記事>:消費者金融の借入があると住宅ローン審査に不利?

こうした公的制度を上手く活用すれば、返済を立て直せる可能性があります

対策3. 任意売却をする

毎月の返済額を減らして返済期間を延ばしても、個人再生を活用しても返済の目途が立たないなら、任意売却を検討してください。任意売却とは貸主と交渉して、不動産を競売ではなく市場で売却する方法です

住宅ローンを返済できずに住居を手放すほかない場合でも、何よりも競売を避けることが大事です。競売だと相場よりはるかに低い価格で売却されてしまうので、より多くの残債が残ったまま家を失うことになる可能性が高いからです。

任意売却の場合、交渉次第で競売よりも妥当な価格で売却でき、手続き終了後の残債を(競売の場合に較べて)軽減できます。また「リースバック」を活用できれば、売却後も家に住み続けられる可能性があります。

リースバックとは、不動産の売却先と賃貸契約を結び、賃料を払うことでそのまま住み続ける方式です。ただし住宅ローンの残高状態によっては、リースバックを活用できない場合もあるので注意しましょう。

このように競売に比べてメリットが多い任意売却ですが、実行には債権者(=金融機関)の承認が必要になります。売却交渉や連帯保証人の用意など、手続きが煩雑で時間がかかるので、少しでも早く着手すべきです。

上で見たように、返済を滞納していると競売開始決定通知が届きますが、実際に競売が実行されるまでには6ヶ月程度かかります。競売開始決定通知が届いた後でも任意売却は可能ですが、競売実行のリミットが近いため、尚更スピード感が大事になります。

不動産競売流通協会(FKR)のデータによると、2012年から2019年の7年間で、競売による売却件数は、約3000件から約1000件と3分の1程度まで減少しています。

<外部の関連サイト>:競売物件データ|不動産競売流通協会(FKR)

一方の任意売却の推移を示す公的データはありませんが、不動産会社への相談件数などを踏まえると、大幅に増加していると推測されます。競売を免れる方法としても、任意売却は有効です。

任意売却では債権者や売却先から引っ越し代を補助してもらえる場合があります

対策4. 個人再生を活用する

返済計画を見なおしたり、公的支援制度を活用しても住宅ローンの返済ができない場合、債務整理を検討すべきです。債務整理には何種類かあり、最も強力な手法が自己破産です。

自己破産を行えば住宅ローンを含めた全ての借金がチャラになりますが、家だけでなく、ほぼ全ての財産を失います。失うものが大変大きいものの、債務を返済できる見込みが全くない場合は有効な手段です(夜逃げなどに較べれば)。

一方で同じ債務整理でも、個人再生の「住宅ローン特則(住宅資金特別条項)」という制度を使えば、家を失わずに借金を減らせます。ただし減額されるのは住宅ローン以外の借金なので、住宅ローンの返済は変わらず続きます。

ですから「住宅ローン以外の借金がなくなれば返済できるかも」という人にはオススメです。

<外部の関連サイト>:個人再生の住宅資金特別条項(住宅ローン特則)とは?

なお自己破産や個人再生といった債務整理は、事故情報として信用情報機関に登録されます。ですが新型コロナウイルス感染症の対応策として、債務整理に関する「新型コロナウイルス特則」が新たに設けられました。

新型コロナウイルス感染症よる収入減でローン返済が厳しくなった人は、この特則に基づいて債務整理を行うことができます。通常の債務整理と異なり、事故情報として登録されないので、債務整理後でも新たな借入が可能です。

ですが返済計画を守れなければ、事故情報として登録されてしまうので注意して下さい。

<外部の関連サイト>:新型コロナウイルス感染症の影響で、住宅ローンなどの返済にお困りではありませんか?|金融庁



住宅ローンが返済できない時に、やりがちなことは?

ここでは住宅ローンの返済に困った時にやりがちな、間違った対処法について紹介します。

借り換えをする

住宅ローンの借り換えは、条件次第ではお得になる事もあります。借り換えによって得となるのは、以下の3条件を全て満たした場合です。

住宅ローンの借り換えでお得になる条件
  • 借り換えによる金利差が1%以上
  • 残りの返済期間10年以上
  • ローン残高1000万円以上


この条件だけ見ると、借り換えのハードルはかなり高いように思えます。これだけの条件を満たしていないとお得にならない理由は、借り換えの際に多額の事務手数料がかかるからです。

保証料だけでも数十万円かかり、諸費用を全て合わせると50万円以上になるケースがあります。せっかく借り換えで利息を軽減しても、借り換え費用が高額なので、逆に損をする場合もあるのです。

また借り換えには必ず審査があるので、費用だけでなく書類作成などの手間もかかります。当然ですが、借り換えの審査に落ちるケースもあり得ます。

こうしたリスクやデメリットをよく理解した上で、借り換えについて判断して下さい。

<関連記事>:消費者金融で借り換えローンを活用する時に絶対NGなポイント

変動金利か固定金利かでも、借り換えの損益が変わることがあります

追加でキャッシングをする

住宅ローンの返済に困った人がやりがちなのが、カードローンなどで追加のキャッシングをすることです。たしかに追加で借入すれば、住宅ローンの返済は一時的に楽になるかもしれません。

ですが消費者金融などのカードローンの金利は、年率15~18%程度で、住宅ローンの比にならないくらいの高金利です。すぐに返済に息詰まり、多重債務に陥るリスクが高まるだけなので、絶対にやるべきではありません。

どうしても追加融資を受けたいなら、上で見たような無利子の公的制度を利用しましょう。

<関連記事>:キャッシングとは?カードローンとの違いを解説

催促を放置する

一日二日くらいの返済遅れなら大丈夫だろうと甘く見ていると、あっという間に返済額が膨らんでいきます。先ほど見た通り、返済遅れを放置すると遅延損害金が膨らみ、住宅ローンのキャンペーン金利が外されます

住宅ローンは借入残高が大きいため、高金利になった時の利息の増え方が異常に早いのです。何も対応しなければ、最終的には家が競売にかけられてしまいます。

多額の借金を背負ったまま強制退去となるので、苦しみはその後も増大するばかりです。少しでも早く銀行に「返済が苦しい」と伝えるのが望ましいですが、心理的に抵抗があるならNPO法人や弁護士などの専門家に相談するのも良いでしょう。

催促の放置だけは、絶対にしてはいけません。

相談が早ければ早いほど、返済を立て直せる可能性が高まります




ここまで住宅ローンの返済ができないと何が起こるのか、その対策と合わせて見てきました。返済を滞納していても初めのダメージは小さいですが、次第に取り返しがつかない状況に変わっていきます。

ここで紹介した対策を参考に、早め早めの行動を心がけてください。

この記事のまとめ
  • 住宅ローンの返済が行き詰まる原因は、想定外の収入減や余裕のない返済計画・遅延損害金の高さなど
  • 滞納から3ヶ月ほどで一括返済請求が来て、放置してると住宅が競売にかけられる
  • 返済が苦しいなら銀行に相談して返済計画を見直してたり、公的制度を利用すること
  • 任意売却なら競売より妥当な価格で売却でき、残債をより減らすことができる
  • 追加のキャッシングは厳禁で、借り換えの判断には慎重になるべき


もぐお

この記事の執筆者: もぐお

元銀行員で、このサイトの責任者です。難しい金融の情報を分かりやすくお伝えできるよう、頑張ります!
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